Bất động sản đã có một quãng thời gian tăng giá rất dài, suốt từ 2015 cho tới nay (2022) với 7 năm liên tục. Nhiều thị trường đã tăng giá mạnh mẽ gấp 2, gấp 3 thậm chí gấp 10 lần. Bất động sản sẽ tiếp tục tăng giá? Hay có những dấu hiệu cho thấy bất động sản sẽ sớm giảm giá? Hay bất động sản sẽ sớm bị đóng băng thanh khoản? Việc nhận diện những tín hiệu đó là tối quan trọng trong thời điểm này, nhằm bảo toàn vốn và lợi nhuận đã tích lũy được trong suốt nhiều năm vừa qua.
Năm 2015, thị trường bất động sản bắt đầu phục hồi trở lại sau giai đoạn đóng băng thanh khoản và suy giảm giá nghiêm trọng 2011-2014. Từ đó đến nay, việc tăng giá liên tục và lan tỏa từ nội thành nội thị tới những vùng ven, tỉnh xa diễn ra rất sôi động. Các thị trường như Đông Anh, Hoài Đức, Hòa Lạc, Lương Sơn, Thái Nguyên, Hà Nam, Bắc Giang, Bắc Ninh, Bà Rịa Vũng Tàu, Long An, Bình Phước, Đồng Nai, Hà Tĩnh...liên tục thay nhau có sóng lớn sóng nhỏ.
Về cơ bản, lãi suất liên tục đi xuống trong giai đoạn này khiến dòng tiền ngày càng trở nên dễ dãi hơn với các tài sản đầu tư. Đặc biệt trong giai đoạn Covid 19 (2020-2022), tình hình hoạt động kinh doanh bị ngưng trệ dẫn tới nguồn vốn lưu động được tranh thủ đổ vào các tài sản có tính đầu cơ cao như bất động sản, chứng khoán khiến thị trường bất động sản càng sôi động hơn nữa.
Bị lệch pha với nhiều thị trường khác khi có sóng mạnh năm 2017-2019 nhưng suốt 3 năm 2019-2022 các thị trường đặc khu như Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc lại tắc thanh khoản và giá giảm khá, và chỉ phục hồi trở lại sau tết nguyên đán 2022.
Vậy, một câu hỏi đặt ra là thị trường tiếp theo sẽ như thế nào?
Những điểm hỗ trợ bao gồm:
1. Lãi suất tiếp tục duy trì ở mức thấp. Việt Nam tương đối lệch pha với nhiều quốc gia lớn khác như Mỹ, Châu Âu vì trong khi các quốc gia này đã bung chính sách tiền tệ trong suốt giai đoạn 2020-2022 và liên tục mở rộng cung tiền, bảng cân đối tài sản thì Việt Nam dè dặt hơn nhiều. Và giờ đây khi các quốc gia này đang hứng chịu hậu quả là lạm phát tăng cao và bắt đầu phải thắt chặt chính sách tiền tệ bằng cách tăng lãi suất thì Việt Nam vẫn còn dư địa do lạm phát đang kiểm soát được dưới 4%. Và việc duy trì lãi suất thấp là điều buộc phải làm khi nền kinh tế hậu Covid còn đang rất yếu.
2. Hạ tầng đầu tư công được chú trọng đặc biệt. Bất động sản là tài sản tăng giá rõ nhất khi hạ tầng thay đổi theo chiều hướng tích cực. Trong nhiệm kỳ chính phủ này, công cuộc đầu tư hạ tầng nhằm xây dựng nền tảng cho phát triển kinh tế được quan tâm sâu sát và nhiều khả năng sẽ hoàn thành nhiều tuyến đường đúng tiến độ đề ra
Bên cạnh đó, nhiều tín hiệu cho thấy việc tăng giá bất động sản đang dần đi đến cuối chu kỳ.
Nhưng điểm bất lợi cho thị trường bất động sản:
1. Sức ép xã hội. Có rất nhiều ý kiến cho rằng giá trị nhà ở quá cao so với tầm với của đại đa số dân chúng khi mất tới trung bình 30 năm không ăn uống mới có thể mua được nhà ở thành phố. Điều này khiến rủi ro an sinh xã hội tăng lên, kéo dãn khoảng cách bất bình đẳng giàu nghèo
2. Chính phủ đưa ra tín hiệu về việc "Đất đai là tài sản phải sinh lời nhiều thế hệ, không để lợi ích vào một nhóm cá nhân"
3. Nhiều địa phương siết phân lô tách thửa - tác nhân chính của sốt đất như Lâm Đồng, Hà Nội, Đồng Xoài (Bình Phước), Thái Nguyên, Khánh Hòa, Bắc Giang, Vĩnh Phúc...
4. Dự thảo đánh thuế căn nhà thứ hai trở đi, đánh thuế theo thời gian nắm giữ nhằm làm giảm đầu cơ bất động sản (Cái này không mới nhưng có vẻ sẽ được cân nhắc kỹ lưỡng khi đưa vào dự thảo luật đất đai sửa đổi tới đây)
5. Siết khai giá chuyển nhượng theo giá thị trường nhằm mục đích đánh thuế. Hiện nay nhiều địa phương, dù còn khó khăn và lúng túng, đã gây áp lực trả lại hồ sơ hoặc "dọa" hình sự hóa tội trốn thuế đối với hành vi khai giá thấp hơn giá trị giao dịch thực tế dẫn tới rủi ro tiềm tàng cho người giao dịch bất động sản. Như vậy, giao dịch bất động sản như thông lệ hiện nay đang có 1 cái án treo trên đầu sập xuống bất cứ lúc nào. Ngoài ra những động thái như yêu cầu giao dịch bất động sản 100% qua tài khoản ngân hàng cũng góp phần siết giá khai báo, tránh thất thu thuế
6. Một số ngân hàng như Sacombank, Techcombank phát đi tín hiệu thông báo hạn chế cho vay bất động sản, đặc biệt là bất động sản đầu cơ. Ngân hàng nhà nước cũng có ý kiềm chế mang tính định hướng cho các ngân hàng thương mại (Dù mồm nói không nhưng ám hiệu nói có)
7. Dòng tiền nóng chảy vào thị trường bất động sản đầu cơ do hoạt động kinh doanh ngưng trệ do Covid nay sẽ thoát hàng bớt để quay lại hoạt động sản xuất kinh doanh đã bình thường hóa trở lại dẫn tới dòng tiền bị thiếu hụt do rút ra.
Có 2 điểm ủng hộ cho sóng bất động sản tiếp diễn và có tới 7 luận điểm phản đối điều này. Những luận điểm ủng hộ có vẻ khá vĩ mô, chung chung trong khi những điểm bất lợi khá sát sườn các nhà đầu tư bất động sản. Do đó, chúng tôi nghiêng về kịch bản thị trường bất động sản đầu cơ thời gian tới có thể sẽ đi theo hướng thanh khoản thấp dần, giá chững lại từ cuối Quý 2/2022 và sẽ suy giảm rõ ràng hơn khi các ngân hàng thương mại Việt Nam tăng lãi suất huy động và cho vay (Có thể vào 2023)
