KIM TỨ ĐỒ TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
Đầu tư bất động sản là một trong những loại hình đầu tư được ưa chuộng tại Việt Nam suốt thời gian nhiều năm qua. Đặc thù dân số trẻ, đô thị hóa nhanh, cơ chế còn nhiều lỏng lẻo, thuế còn thấp, chưa áp dụng thuế tài sản khiến bất động sản là kênh sinh lời lớn cho các nhà đầu tư. Vậy những yếu tố nào cần quan tâm nhất khi đầu tư bất động sản? Hãy cùng nghiên cứu kim tứ đồ trong đầu tư bất động sản.
Nhiều người vẫn nói câu thần chú trong bất động sản là "Vị trí, Vị trí và Vị trí" nhưng tôi cho rằng điều đó không đúng, hay ít nhất là không đủ.
Sẽ ra sao nếu bạn mua một bất động sản vị trí rất tuyệt vời nhưng vào một thời điểm thị trường bất động sản sụp đổ hay đóng băng?
Sẽ ra sao nếu bạn mua một bất động sản vị trí rất tuyệt vời nhưng bị dính quy hoạch hay tranh chấp?
Sẽ ra sao nếu bạn mua một bất động sản vị trí rất tuyệt vời nhưng giá đã cao, phản ánh kỳ vọng tương lai và tăng giá rất chậm?
Hãy cùng xem xét kim tứ đồ trong đầu tư bất động sản, hay 4 yếu tố tối quan trọng khi đầu tư bất động sản:
1. Thời điểm:
Tính thời điểm trong đầu tư bất động sản là rất quan trọng. Thị trường đang trong trạng thái như thế nào, đang trong pha nào, chu kỳ nào của thị trường? Các kênh bơm tiền như tăng trưởng tín dụng, cung tiền đang ở trạng thái như thế nào? Lãi suất đang ở mức độ như thế nào và có xu hướng thế nào?
Một thời điểm tốt cho đầu tư bất động sản có thể bao gồm (những) điều kiện sau:
- Thị trường đang trong pha tích lũy hoặc tăng giá, hoặc mới thoát đáy bắt đầu rục rịch có thanh khoản trở lại
- Tăng trưởng tín dụng cao, cao hơn so với cùng kỳ, thường trên 10%, tăng trưởng tín dụng càng cao thì càng tốt cho bất động sản
- Tăng trưởng cung tiền M2 càng cao so với cùng kỳ càng tốt cho bất động sản
- Lãi suất duy trì ở mức thấp hoặc có xu hướng giảm
- Tiền nhiều, tiền rẻ, dễ vay mượn ngân hàng là tín hiệu tốt cho thị trường bất động sản
Và ngược lại thì sẽ không tốt cho đầu tư bất động sản. Tất cả những yếu tố trên, chỉ tiêu thống kê trên đều rất sẵn có trên thị trường. Chỉ cần bạn quan tâm quan sát, tìm hiểu cộng với độ nhạy cảm thị trường dần có qua quá trình đầu tư tích lũy lại thì cảm nhận về cơ hội đầu tư bất động sản sẽ tốt hơn nhiều.
2. Vị trí:
Vị trí bất động sản là tiêu chí rất được các nhà đầu tư thần tượng. Đúng là đây là tiêu chí rất quan trọng vì đặc điểm của bất động sản là "bất động", không thể di dời nên vị trí của nó quyết định phần lớn sự thành công của thương vụ đầu tư bất động sản:
Để lựa chọn được vị trí tốt trong đầu tư bất động sản, chúng ta cần dựa vào một số tiêu chí:
- Xác định khu vực/tỉnh/thành phố để đầu tư phải có xu hướng phát triển, đô thị hóa, có sự di dân tới tỉnh/thành phố đó,GRDP phải cao và tăng trưởng, càng cao càng tốt, GRDP đầu người càng cao càng tốt, thu ngân sách càng cao càng tốt, bội thu ngân sách càng cao càng tốt, tỉ lệ giữ lại ngân sách càng cao càng tốt, thu hút được nhiều vốn FDI, thuận tiện giao thông đường bộ, đường thủy, hàng hải, đường hàng không,đường sắt, khu vực trọng điểm đầu tư công vệ hạ tầng...Đầu tiên chúng ta sẽ xác định khu vực. Đầu tư bất động sản miền bắc hay miền trung, tây nguyên, nam trung bộ, đông nam bộ, hay tây nam bộ? Sau khi chọn được khu vực, chúng ta sẽ chọn đến tỉnh/thành, sau đó chọn tới quận/huyện/xã/phường/thôn/xóm. Cụ thể tới một khu vực càng nhỏ càng tốt. Trong một tỉnh có lợi thế sẽ có những huyện lợi thế, sẽ có những xã lợi thế nhất, sẽ có những khu vực lợi thế nhất. Thu hẹp được phạm vi tìm kiếm xuống nhỏ như vậy, không phải công cuộc kiếm tìm bất động sản của chúng ta đã dễ dàng hơn nhiều rồi sao?
- Xác định đúng loại hình bất động sản để đầu tư: Đất ở đô thị, đất ở nông thôn, đất ruộng, rừng sản xuất, đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm, nhà ở đơn lẻ, nhà ở dự án, đất dự án, đất giãn dân, đất đấu giá, shop house, condo tel, biệt thự biển, homestay, farmstay, nhà kho, bất động sản bán lẻ thương mại, phòng trọ cho thuê...và biết rõ lý do tại sao nên đầu tư loại đất/ loại hình bất động sản đó
- Tìm những mảnh đất " Nhất cận lộ, nhị cận giang, tam cận thị". Bao đời nay, những mảnh đất gần đường lớn, gần sông hồ suối, biển, gần thành thị luôn được ưu ái quan tâm đầu tư. Với sự phát triển của công nghiệp có thể bổ sung thêm tiêu chí "Tứ cận khu công nghiệp" nữa nghe chừng cũng hợp lý.
- Tìm những mảnh đất phù hợp quan niệm phong thủy nói chung, ví dụ như tránh thót hậu, tránh đất tam giác, tránh đường đâm, tránh gần chùa, tránh miệng cống, bốt điện, tránh hướng nóng...
- Vị trí đất có tương lai, phù hợp với quy hoạch, tương lai sẽ có thêm nhiều tiện ích trong bán kính gần
- Vị trí bất động sản này có tính khan hiếm không, hay có rất nhiều sản phẩm tương tự. Đất phân lô dự án là đặc thù của bất động sản có rất nhiều sản phẩm tương tự.
3. Pháp lý:
Đầu tư bất động sản, nếu đáp ứng được hai tiêu chí thời điểm và vị trí thì rất khó thua. Nhưng chúng ta thường dễ thua, dễ mất tiền ở tiêu chí "Pháp lý" này. Khi đầu tư bất động sản chúng ta cần quan tâm đến các khía cạnh pháp lý như sau:
- Bất động sản không có tranh chấp
- Bất động sản đủ diện tích, đúng hình thửa, không chồng ranh lấn ranh
- Bất động sản phù hợp quy hoạch
- Bất động sản đang không đảm bảo cho nghĩa vụ nào khác (Nếu đang cắm ngân hàng thì cần phải có phương án xử lý kín kẽ, an toàn)
- Tỉnh táo khi đặt cọc và nhận cọc, luôn đọc thật kỹ các điều kiện điều khoản, thỏa thuận trước khi ký
- Trang bị kỹ năng kiểm tra sổ đỏ giả
4. Giá cả
Nhiều nhà đầu tư rất quan tâm tới giá của bất động sản. Đôi khi chưa biết có phải là thời điểm thích hợp để đầu tư bất động sản hay không, có thích vị trí này hay không, pháp lý có chuẩn không, mà luôn quan tâm "Giá có giảm bớt được không em?".
Giá cả của bất động sản rõ ràng là một yếu tố mà chúng ta quan tâm hàng đầu. Do vậy, để đầu tư bất động sản hiệu quả, chúng ta cần quan tâm tới các khía cạnh sau của giá cả:
- Phải định giá được bất động sản, đáng giá bao nhiêu, so với thị trường có rẻ hơn không? Để nắm được việc này các nhà đầu tư bất động sản phải đi nhiều xem nhiều mới có đủ thông tin so sánh cân nhắc và đánh giá.
- Tìm được người chủ cần bán, sẽ giao dịch được giá tốt, khi mua đất được giá thấp hơn thị trường là đã thắng được một nửa
- Phải tìm được bất động sản tăng giá nhanh nhất trong cùng một khoảng thời gian, so sánh với các bất động sản khác
Nắm vững được 4 yếu tố hàng đầu trong đầu tư bất động sản này sẽ giúp chúng ta đầu tư bất động sản thành công hơn!
0 Point
(0%)/Star
0 vote
